Антикризисные рецепты для ипотечного заемщика

Как сбыть квартиру, купленную в кредит? Может ли банк отсрочить очередной платеж по ипотеке? Пойдет ли банк на повышение сроков займа, дабы пособить заемщику, оказавшемуся без работы и без денег? Ответы на эти вопросы разыскивал D"

Фото: Елена Кузнецова

Один мой знакомый газетчик из Новосибирска год обратно приобрел квартиру по ипотеке. Но веселье от обладания собственным жильем этот чел перестал проверять полмесяца вспять - затем того якобы в связи с кризисом было объявлено о снижении зарплат в его холдинге. Взятый на 15 лет кредит разом стал куда больше обременительным удовольствием, чем раньше. Обстановка по нынешним временам полностью распространенная. Недавняя лояльность банков, охваченных кредитной эйфорией, привела к тому, что в плинтусовые пару лет стало нормой забирать ипотеку, офигительнее того если выплаты по ней составляют 60% семейного бюджета и более. Любое понижение доходов в этой ситуации чувствительно бьет по таким заемщикам. Помимо того, подъем курса бакса приводит к увеличению выплат для тех, кто оформлял ипотеку в валюте (в Москве и Санкт-Петербурге это примерно 80% всех жилищных кредитов). В довершение всего появилась вероятность, что банки поднимут ставки по уже выданным займам. Что действовать заемщику, если в результате этих перипетий платежи по кредиту стали непосильными?

Рецепт первый

Проблемы с выплатой ипотеки у заемщика могут предстать в силу разных обстоятельств: из-за потери работы, сокращения зарплаты, увеличения затрат в связи с пополнением в семье и т. д. Но какого бы рода ни были трудности, первым шагом заемщика должно сделаться воззвание в банк. "Как только становится ясно, что с выплатой по кредиту могут появиться проблемы, необходимо безотлагательно же, не допуская просрочки, обратиться к кредитору. Банк пойдет навстречу и непременно предложит какие-то варианты решения проблемы", - болтанул шеф управления по работе с проблемными активами Росбанка Павел Сеченов.

Войдя в образ добросовестного заемщика, я последовала этому совету.

- Добрый день. Два года назад я взяла кредит в вашем банке на 15 лет. Но сёдня у меня возникли некоторые финансовые сложности, и я хотела бы узнать, есть ли вероятность как-то отсрочить платежи по кредиту. Ну хотя бы на пару месяцев?

С таким квестом я обратилась в Российский ипотечный банк, благодаря которому два года назад стала владелицей квартиры в Измайлове. На самом деле финансовых сложностей у меня пока, слава богу, не возникло. Но я решила предварительно выяснить, каковы мои шансы сберечь квартиру в случае проблем.

Сотрудника call-центра мой вопрошающий песняк озадачил:

- Нет, нифига такого у нас не предусмотрено. Никаких отсрочек...

- Однако то есть бы мы с вами могли разрешить эту проблему?

- Ну как... - барышня удивилась поболе, - никак. Если вы просрочите платеж, вам будут начисляться пени - 0,3% суммы просроченного платежа за всякий день. Же инфа об этом поступит в Бюро кредитных историй...

Под видом заемщика я обзвонила еще немного крупных банков, работающих с ипотекой, и попыталась выяснить, предусмотрены ли у них какие-то меры на случай, если заемщик попросит отсрочку, и не возбраняется ли совсем заморозить на моментец выплату кредита. Судя по результатам, в то времечко как подобная задача у банков не стоит, и мои вопросы вызывали у кредитных консультантов чаще всего растерянность. В большинстве опрошенных мной банков болтанули, что никаких вариантов отсрочки по платежам у них не предусмотрено, не говоря уже о реструктуризации долга и продлении срока займа. Тем не менее, будто базарят брокеры, такие примеры все же известны. "Я сам временами участвую в подобных переговорах. Самое главное для предоставления отсрочки - это выказать банку, что заемщик стремится реализовывать свои обязательства и может в конкретный, приемлемый для банка срок запыжить свою платежеспособность", - гонит батя ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов.

Банками предлагается несколько способов, позволяющих клиенту уменьшить ежемесячный платеж. Так, по словам батю департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павла Ильина, возможны разные варианты дополнительного соглашения к кредитному договору об изменении условий погашения займа - уменьшение суммы платежа, модифицирование графика погашения и др. "Для ипотечных заемщиков, которые количество кредита выплатили досрочно, мОгет быт уменьшена сумма аннуитета за счет равномерного перераспределения оставшейся части. Банк может предложить заемщику отдать ликвидное добро и частично погасить кредит - остаток долга мОгет быт перераспределен во времени", - приводит примеры заместитель батю управления розничных операций банка "Возрождение" Сергей Капустин.

Наиболее нередко применяемый вариант - отсрочка (заморозка) платежей на несколько месяцев. Вопрос о длине отсрочки решается в индивидуальном порядке. Оформляется эта коза в качестве дополнения к кредитному договору. Кстати, при решении квеста об отсрочке наемные работники имеют превосходство перед предпринимателями. Банки исходят из того, что владельцу коммерциала будет железно сложнее в короткие сроки заново сотворить близкое дельце и воссоздать финансовое положение. Кроме того, шанс на такую поблажку имеют только те заемщики, у кого не было ни единой, даже мелкой просрочки по кредиту. Длина отсрочки в столичных банках колеблется от 60 дней до года и определяется индивидуально. Следует учесть, что само рассмотрение заявки на отсрочку может тянуться возле месяца, и покуда заключение не будет принято, лучше изыскать возможность привнести очередной платеж, по-другому позволительно угодить на штрафные санкции.

В большинстве случаев отсрочка предоставляется только по основному долгу: проценты же заемщик должен вносить плату в обычном режиме. Только потому что платежи во всех банках, кроме Сбербанка, ныне рассчитываются по аннуитетной системе, то в первые годы кредита охренительную доля ежемесячной выплаты составляют как раз проценты. "Если заем принимался на 15-25 лет, то без децела весь платеж в первые годы кредитования уходит на выплату прОцнтов, и такая отсрочка никак не облегчит участь заемщика", - объясняет глава отдела оценки рисков ипотечного агентства "Ипполит" Сергей Пустовалов. Кроме того, такие отсрочки не завсегда спасают клиента от штрафов. Сколь бы серьезными и весомыми ни были причины вашей неплатежеспособности, банк начисляет пени за этот кокретно день просрочки. В среднем эти челы составляют 0,1% суммы просроченного платежа. При ежемесячном платеже $1000 сквозь месяц ваш должок будет собирать $1030. В некоторых случаях, када заемщик обладает ништячной кредитной историей и высокой квалификацией (то есть у кредитора есть уверенность в том, что клиент одним духом найдет работу), банк может сходить навстречу и уменьшить либо аннулировать пени. "Шансы близки к 100% при объективных трудностях заемщика с оплатой долгов", - гонит генеральный управляющий компашки "Кредитный и финансовый консультант" Александр Гребенко. Такую возможность декларируют, в частности, Столичный кредитный банк и Газэнергопромбанк.

Рецепт второй

Другой стезя для ипотечного заемщика, чье финансовое положение ухудшилось, - постараться достичь добазаренности с банком об удлинении срока кредита. Тогда ежемесячные платежи уменьшаются. Сиречь правило, такую возможность банки не декларируют. Но, наравне и в случае с отсрочкой, столковаться с кредитором о подобной реструктуризации в отдельных случаях совершенно реально. "Программы реструктуризации есть на практике во всех банках, занимающихся ипотекой. В нашем банке таких программ семь. Они предусматривают разные варианты. Можно, например, предложить заемщику всецело погасить задолженность в течение месяца, но при вотэтом ему прощаются все штрафы. Разрешено растянуть кредит на более продолжительный срок. При этом, правда, несколько повышается процентная ставка и плата за ведение ссудного счета. Мы комплексно оцениваем доходы заемщиков, и если работу теряет не этот чел сам, но его супружник иль супруга, это также мОгет быт основанием для реструктуризации", - рассказывает Павел Сеченов. Он ещё добавляет, что реструктуризация в банке делается всего единственный раз, повторно эта коза не проводится. Если заемщик позволяет себе просрочку и вслед за тем этого, к нему применяются крайне жесткие меры: практически сию минуту его долг передается коллекторам.

Все возможные варианты реструктуризации долга рассматриваются только в индивидуальном порядке. "Позиция банка зависит от обеспечения по кредиту, кредитной истории клиента, его доходов, перспектив трудоустройства и других факторов", - поясняет Павел Ильин. Впрочем, подобная мера эффективна только для тех заемщиков, кто брал, и не раз, кредит на сравнительно недлинный срок. Так, если распространяться из сегодняшних ставок, то при кредите $180 тыс. сроком на десять лет заемщик ВТБ 24 получит кредит под 12,85% и будет ежемесячно уплачивать рядом $2700 (согласно расчетам на банковском калькуляторе). Если первоначальный срок кредита повысить до 15 лет, то ставка увеличится до 13,6%, а охват платежа уменьшится всего на $400. Растянув срок кредита до 25 лет, разрешается снизить платеж более существенно - до $2100. Правда, Сергей Пустовалов считает, что в любом случае увеличение срока кредита в настоящих условиях нифига не даст. "Ставки, по которым был взят кредит, канули в лету. С учетом новёхоньких, более высоких ставок ежемесячный платеж не только не уменьшится, но напротив - увеличится. А банк вряд ли согласится пролонгировать контракт по условиям, зафиксированным в договоре", - замечает он.

Вследствие кризисных перемен у заемщиков практически исчезла и еще одна возможность облегчить финансовое бремя - рефинансировать кредит в кентом банке. Ставки броско распухли, и счас условия по действующим программам куда менее выгодные, чем были еще год назад. По словам Александра Гребенко, в зависимости от вида задолженности можно сыскать от двух до десяти банков, готовых попереть на рефинансирование займов. "Даже в периоды относительного спокойствия банки, декларирующие возможность рефинансирования, на деле им не занимались, - базарит Сергей Пустовалов. - Причина в неотработанности механизма передачи закладной. А в настоящее час все стало намного сложнее, вследствие этого возможность рефинансирования текущего кредита в кентом банке стремится к нулю".

Рецепт третий

Когда финансовые проблемы заемщика затягиваются, то остается один истинный тракт решения кредитной проблемы - продажа заложенной квартиры и досрочное погашение займа. В силу того что что, если вы сами не займетесь продажей своего жилья, банк может истребовать ее по суду. При этом к сумме вашего долга этот чел приплюсует все судебные издержки, а саму квартиру продаст, скорее всего, с существенным дисконтом - чтобы возвратить свои финансы как бы можно быстрее.

Если же возьметесь за продажу сами, то имеете все шансы остаться в выигрыше. Обременение квартиры в виде залога ни чуточки не препятствует ее реализации. Единственное условие: о своем намерении необходимо заблаговременно болтануть в банк. Следом этого можете смирно шарить покупателя: точно посредством риэлтеров, так и самостоятельно. Пожалуй, главная проблема ждет вас аккурат на этом этапе. Дело в том, что продажа квартиры с ипотекой происходит хотя и на стопроцентно законных основаниях, но по более сложной для покупателя схеме. Досконально весь агрегат реализации заложенного имущества прописан в главе 10 федерального закона 102 (от 16.10.1998, "Об ипотеке").

Существует два варианта проведения сделки. "Они отличаются товарищ от кента принципиальным моментом, када и при каких условиях будет снят залог с квартиры - до перерегистрации прав имущества иль после", - поясняет батя управления маркетинга розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. При любом из этих вариантов никаких особенных рисков клиент не несет, но сама операция занимает больше времени, чем обычная сделка. Поэтому, вроде заметил один из сотрудников банка, заложенные квартиры обыкновенно продаются с дисконтом. В эти хреновые дни сетуёвина осложняется еще и стагнацией на рынке жилья: сделок почти не происходит, а объем предложения все пора растет. С прочий стороны, если вы приобретали "ходовой товар" - однокомнатную квартиру экономкласса, - то до времени иль поздненько покупатель на нее найдется.

Никто из анальгетиков в текущий моментец не может верно спрогнозировать, что произойдет дальше с ценами на недвижимость. При всем при том если исходить из нынешней стоимости квадратного метра, то продажа квартиры никак не оставит "дефолтного" заемщика в проигрыше, если эта коза приобреталась полтора-два года назад. За это миг во всех крупных городах России цены на жилье росли фантастическими темпами. Так, моя квартира, купленная по ипотеке два года назад, стоила тада $125 тыс. Нынче ее оценивают в $260-270 тыс. Мой долг банку составляет $95 тыс. Даже если продать квартиру с дисконтом, ну типа предположим за 225 тыс., то позже погашения кредита и оплаты всех издержек у меня на руках останется порядка $125 тыс. На эту сумму сёдня, разумеется, в Москве жилья не купишь, зато можно присмотреть квартиру в дальнем Подмосковье иль ближайших областях.

Тем не менее, если вы не хотите вносить оттопыры местоположение жительства и лишаться обжитую квартиру, стоит припомнить о том, что лучшее лекарственное средство от всякий болезни - это профилактика. Если у вас есть долгосрочный кредит, то лучше загодя совершать накопления, чтобы у вас на руках вечно имелась сумма в размере хотя бы двухмесячного платежа по ипотеке. При этом силиться соблюдать все пункты договора с банком без малейшего отклонения. Оттого что даже однодневная просрочка в критической ситуации может сыграть супротив вас, не говоря уже о более крупных нарушениях.

Keywords: