В тисках обстоятельств 10

Долговой криз ударит по финансовому благополучию операторов базАрчика недвижимости, заморозит хозяйственную активность в строительном секторе, но вряд ли приведет к обвалу цен на жилье

Фото: Ника Зиангирова

На рынке недвижимости царят выжидательные настроения. Граждане предвкушают ушатывание цен на квартиры, анальгетики инвесткомпаний предсказывают волну банкротств девелоперов.

Проблемы, с которым нынче столкнулись застройщики и риэлтеры, всем известны: это понижение объемов продаж, сокращение персонала, замораживание перспективных проектов, трудности с рефинансированием долгов. Все эти челы спровоцированы долговым кризисом и усугублены запоздалой реакцией компашек на тревожные сигналы, поступающие с рынка.

Впрочем, положение игроков строительного базАрчика не выглядит безнадежным. Сбои, возникшие в хозяйственных и финансовых процессах, загоняют сегмент в полосу стагнации, и все-таки сильное охлаждение ему покуда не грозит.

Тревожные сигналы

Кризисные явления на рынке недвижимости стали обнаруживаться ещё весной этого года. Банки бэгнули ужесточать ипотечные программы из-за трудностей с рефинансированием уже выданных ипотечных кредитов. В связи с отсутствием развитого внутривенного, тьфу ты, внутреннего рыночка рефинансирования кредиторы использовали трансграничную, офшорную секьюритизацию. Вслед за тем криза на международных рынках та самая лазейка захлопнулась, и банки остались без длинных денег.

В то же моментец проблемы с получением кредитов и финансированием строек стали проверять небольшие и средние строительные компашки (одновременно реализующие не больше двух-пяти девегонерских проектов). Многие предприниматели жаловались "Эксперту", что гроши подорожали, объекты заморожены на стадии котлована, потому что нечем оплачивать подрядчикам. Обязательным условием стало присутствие не менее 30% собственных средств от объема проектного финансирования и ликвидное обеспечение кредита.

В начале года начался отток капитала, зарубежные компашки стали выводить капиталы из российских банков. По данным Росстата, приток иносраных бабловливаний в первом полугодии составил 46,53 млрд баксов (на 22,9% меньше, чем за точно тика в тику отрезок времени прошлого года), но объем направленных за тот же промежуток времени бабловливаний из России за предел - 52,2 млрд баксов (на 42% больше по сравнению с первым полугодием 2007 года). Вместе с тем на квартирном рынке сократилось численность инвестиционных сделок.

Ужесточение условий кредитования, отток капитала, уход с базАрчика спекулянтов означал, что до срока иль поздненько возникнет дефицит финансирования. При всем при том крупные строительные компашки, в то час еще имевшие доступ к банковским кредитам, проигнорировали тревожные сигналы. Вместо того чтобы пересмотреть финансовую и инвестиционную политику, эти челы продолжали наращивать долговую нагрузку. Возможно, многих ввело в заблуждение резкое повышение цен на жилье, зафиксированное в начале года. В мае батя одного из крупнейших петербургских строительных холдингов уверял корреспондента "Эксперта", что никаких трудностей с получением кредитов на рынке джок, только недвижимость и строительные материалы пользуются устойчивым спросом.

Утратили доверие

Вторая волна криза пришлась на летние месяцы и началась с падения котировок акций строительных и девегонерских компашек (которое продолжается до сих пор). Несмотря на улучшающиеся базовые финансовые и экономические показатели подешевели акции офигительнее того тех компашек, которые долгое период оставались невосприимчивыми к негативным тенденциям. Потому как обстановка на финансовых рынках продолжала ухудшаться, у инвесторов возникли сомнения в том, что российские застройщики смогут рефинансировать колоссальные долги.

Заволновались пацанчики-производители стройматериалов: эти челы перестали доверять в светлое грядущее строительного базАрчика. В начале года лихорадило рынок цемента, несмотря на эту хрень во втором полугодии снижение спроса ощутили пацанчики-производители других материалов. "Тогда точно первое полугодие прошло более иль менее нормально, во втором, с июля, на строительном рынке ощущался если не спад, то стагнация", - гонит гендиректор финской компашки Ruukki Сергей Чернышев (компания производит здания из металлоконструкций). По словам г-на Чернышева, весной на рынке металлопроката грубо распухли цены, что привело к увеличению себестоимости строительства. При этом застройщики, вынужденные пересматривать цена проектов, столкнулись с трудностями при привлечении заемных средств. Многие девелоперские проекты были отложены.

Ближе к осени в индустрии стройматериалов началось сворачивание перспективных инвестпроектов, запущенных в ожидании строительного бума. Например, австрийский концерн Strabag отказался от планов по развитию цементного коммерциала в России и создания совместного предприятия с "Базэлцементом" по строительству заводов (осенью 2007 года у компашки было намерение в течение двух-трех лет раскрыть в Восточной Европе и России не менее десяти новёхоньких цемзаводов). Самый крупный производитель цемента "Евроцемент груп" масштабным инвестициям в отечественную цементную индустрия выбрал покупку пакета акций швейцарской цементной корпорации Holcim. По экспертным оценкам, его стоимость составила рядом 1,39 млрд долларов.

Осеннее охлаждение

Сейчас рынок строительства и недвижимости захлестнула третья, мОгет быт самая продолжительная, волна кризиса.

Кредитование новёхоньких строительных проектов без децела прекращено, рефинансирование старых долгов буксует. Некоторые банки пересматривают процентные ставки по уже выданным кредитам. "Коммерческие банки сами вынуждены гасить межбанковские кредиты, же государственные озабочены борьбой с инфляцией, оттого все краны сознательно закрутили, максимально осложнив привлечение финансирования. Все делается для того, чтобы бабосов в экономику поступало меньше, для борьбы с инфляцией", - гонит единственный из наших собеседников.

Ипотечное кредитование заморожено. Банки установили запретительные процентные ставки (около 16% в рублях, примерно 12% в долларах) либо приостановили выдачу ипотечных кредитов. "Ни у кого джок понимания стоимости денег", - болтанул на днях председатель правления - самый крутой пацанчик Московского кредитного банка Роман Авдеев.

В свою очередность игривые пацанчики базАрчика недвижимости ощутили снижение спроса и увеличение предложения. По словам финансового директора инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяны Шелягиной, если раньше нестабильность на бабосовом бАзАре сопровождалась повышением спроса на недвижимость, то счас поведение людей изменилось. "На загородном рынке продажи в августе-сентябре приблизились к плинтусу в два, а у некоторых в четыре раза. Видимо, инвесторы отдали предпочтение более консервативные способы сбережения денег", - пропихивает она. Глава отдела новостроек бюро недвижимости "Агент 002" Дмитрий Иванов гонит, что спрос в течение плинтусовых месяцев снизился на 30-40%. "Мы зафиксировали небольшое снижение количества заключенных сделок в пределах десяти процентов", - болтанул батя аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев. По словам директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в сентябре активизировались хозяева инвестиционных квартир: число жилья, выставленного на продажу, видно возросло.

Стоять до последнего

Эксперты не могут со всей определенностью брякнуть, равно как будут рскручиваться события на рынке недвижимости: посреди спецов есть сторонники и "медвежьего", и "бычьего" трендов. "Медведи" полагают, что криз в финансовой сфере неизбежно отразится на всей экономике: снизятся доходы населения, сократится объем потребления, вырастут просрочки по ипотечным кредитам, увеличится предложение квартир на рынке. Затоваривание повлечет за собой обвал цен и банкротство многих девелоперов.

"Быки", напротив, ждут возобновления роста цен на недвижимость. Они уверены, что количество бабосов, выведенных с фондового базАрчика (по разным оценкам, это возле 30-60 млрд долларов), будут вложены в покупку квартир, оттого что доверие к инструментам фондового базАрчика безнадежно подорвано. При этом спрос превысит предложение: трудности с финансированием новёхоньких проектов приведут к снижению объемов строительства. Слухи о банкротстве строительного сектора им представляются надуманными, так как слухи эти зачастую порождены финансовой отчетностью компашек, которая не вечно отражает истинное положение дел. "Например, объем выручки не учитывает поступлений денежных средств по незакрытым инвестиционным контрактам, а эти челы могут быть существенными. Помимо того, девелоперы занимают средства в основном либо на стройку, либо на захерачивание своего бизнеса, на покупку новёхоньких проектов. Это рискованно в том случае, если не наблюдать за ликвидностью проектов и не контролировать себестоимость строительства. Только такие игривые пацанчики либо держатели "мертвых" активов, не генерирующих денежные потоки, рискуют обанкротиться", - размышляет один из участников рынка.

Оба варианта целиком возможны. Но не исключается и промежуточный сценарий: рынок проскользнет промеж.., вы не смейтесь, промежду Сциллой и Харибдой и впадет в продолжительную стагнацию. Существенная коррекция цен возможна в регионах, но маловероятна в Москве. "Сейчас многие девелоперы рассчитывают на оптовую продажу квартир, вследствие этого эти челы не пойдут на снижение розничных цен, - уверен самый крутой пацанчик корпорации "Инком" Сергей Козловский. - Столичный рынок консолидирован, инвесторы придерживаются согласованной стратегии. Резкие скачки, провалы цен никому не выгодны. Все понимают, что это может обрушить рынок. Кроме того, привлекать инвесторов, сбывать проекты на падающем рынке будет невозможно. Все будут стоять до последнего".

Если рынок впадет в спячку, то оживить его сможет только приток бабловливаний, возобновление долгового финансирования, повышение доступности ипотеки. Приложить корягу к реанимации хозяйственной активности в строительном секторе могли бы и федеральные власти. Вместо того чтобы вкладывать бюджетные средства в сооружение устаревших панельных домов, самое миг запустить полноценную программу жилищного строительства на федеральных землях, опирающуюся на ипотечные либо арендные схемы реализации квартир и способную изменить технологический уклад отрасли.

Keywords: