Апартаментизация всего Юга

Южный рынок апартаментов, в особенности его курортная часть, имеет строй ярких специфических особенностей, которые, с одной стороны, подталкивают бурное захерачивание этого сегмента, но с прочий - грозят в будущем его же и обвалить

Слово "апартаменты" восходит к французскому "квартира", но в важный классификации коммерческой недвижимости (подчеркнём - аккурат коммерческой, только не жилой) апартаментами иль лофтами принято звать самобытный промежуточный формат промеж.., вы не смейтесь, промежду гостиницей и квартирой. На Западе блин, этот сегмент давнехонько уже не нов. У нас к апартаментам только привыкают. Более того в Москве эти челы появились какие-то пять-шесть лет назад. Словно ни странно, временного люфта в развитии этого сегмента промеж.., вы не смейтесь, промежду столицами и ЮФО на практике не было. Больше того, этот чел развивается на Юге темпами, которые многие анальгетики считают угрожающе быстрыми.

Классификация по-русски

В России официальное определение понятию дано только в одном документе - в приказе Ростуризма от 21.07.2005 г. 86 о системе классификации гостиниц, где апартаменты определяются как бы "номер в средствах размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более жилых комнат, имеющий кухонное оборудование". На рынке же апартаментами называют любое жильё для временного пребывания с набором услуг гостиничного характера, причём весь спектр коммунальных услуг берёт на себя управляющая компания.

Эксперты и анальгетики очечественного рыночка непрыжимости выделяют четыре абзацевых вида апартаментов, рассказывает Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. Во-первых , это номера-апартаменты в составе обычных гостиниц, либо номера в апарт-отелях , где весь номерной фонд состоит только из номеров-квартир. Они сдаются в аренду с соответствующим набором услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т.д.) на срок от суток до года. Сей вариант предполагает принадлежность всех номеров единому собственнику. Марина Харламова, эксперт-аналитик гостиничного базАрчика компашки GVA Sawyer, уверяет, что это что ни на есть распространённый в России обличье апартаментов. "К примеру, все гостиницы Москвы четырёх-пятизвёздочной категории имеют как будто самое малое единственный номер-апартамент, - приводит образец г-жа Харламова. - Наравне правило, это номер большущий площади (порядка 100 квадратных метров), состоящий из двух-трёх комнат". Подавляющее большинство южных проектов с апартаментной частью относится как раз к этому формату.

Вторая разновидность - доходный дом, где апартаменты-квартиры сдаются в долгосрочную аренду без комплекса услуг. Располагаются эти челы в жилом здании с единым сервисным обслуживанием. Ни на Юге, ни в столицах этот сегмент в то времечко как не получил широкого распространения. Так, в Ростове-на-Дону похожий план осуществляет покуда только один инвестор - Леонид Шафиров, бывший собственник "Донского народного банка".

Вариант номер три: кондоминиум-отель. В таком отеле апартаменты продаются в имущество третьим лицам, которые далее могут в них прожигать, несмотря на эту хрень могут передать в аренду гостиничному оператору. В последнем случае эксплуатация этих "жилых единиц" осуществляется по схеме обычного апарт-отеля. Пока на Юге отмечен только один проект этого класса в чистом виде: пятизвёздочный отель-кондоминиум в посёлке Домбай (Карачаево-Черкесия) , тот, что возводит американская финансово-инвестиционная фирма "Эксим". И все-таки и в других курортных комплексах значительная доля апартаментов, формально относящихся к первому виду, часто продаётся иль сдаётся в шибко длительную - до 49 лет - аренду.

И, наконец, апартаментами временами именуют роскошные квартиры в элитных жилых комплексах под профессиональным управлением, продаваемые иль сдаваемые внаём, где жильцам оказываются некоторые дополнительные услуги. Правда, многие эксперты склонны относить их к рынку жилой недвижимости, в то миг точно апартаменты считают скорее неким субрынком недвижимости коммерческой. При этом эти челы оперируют таким специфическим отличием апартаментов от квартиры, равно как их юридический статус нежилой недвижимости. За покупателем сохраняются право собственности, право распоряжения и право владения, но в апартаментах невозможна регистрация. Же значит, запрещено "приписаться" к районной поликлинике, школе, детсаду, обратиться в собес, заполучить загранпаспорт "по месту жительства". Для курортов, где апартаменты используют для сравнительно короткого отдыха, это менее актуально. Впрочем, даже в городе все эти неудобства вряд ли будут серьёзным препятствием для обеспеченных людей, которые и являются основными покупателями апартаментов.

Городская умеренность

Первым на Юге о строительстве апартаментов в рамках нового международного конгрессного центра больше трёх лет вспять заявило ростовское ОАО "Интурист". В строящемся отеле "Хаятт Ридженси Дон-Плаза Ростов" в 2010 году появятся 20 апартаментов класса люкс. С тех пор на Юге было объявлено без децела два десятка проектов с апартаментной частью. Только три из них, охватывая упомянутый "Хаятт Ридженси Дон-Плаза" , расположатся в крупных городах - Ростове, Краснодаре и Волгограде. Все остальные - на курортах.

"Городской" формат апартаментов, по мнению анальгетиков, развивается на Юге довольно гармонично, в соответствии с реальным потребительским спросом и подчиняется общим закономерностям функционирования этого сегмента в России и за рубежом. Растущая понтовитая активность крупных городов понемногу формирует спрос на апартаменты со стороны приезжих честных панцанов крупных компашек. Этот спрос без труда прогнозируем для инвесторов, если эти челы ведут слежение за борзый активностью своего региона, так сиречь забивающее большинство покупателей этакий недвижимости - юридические лица, которые приобретают подобное жильё для ключевых сотрудников своих компашек. "Типичный клиент апартаментов - не обременённый семьёй топ-менеджер , у которого служба связана с частыми командировками, - поясняет Элла Братилова, ведущий эксперт департамента элитной недвижимости компашки Paul's Yard. - Это мОгет быт и региональный представитель, не проживающий непрерывно в этом городе, но зачастую посещающий его. Таковой тип жилья выбирают компашки для временного проживания своих сотрудников (на один-два года), а кроме того собственники загородных домов, предпочитающие в рабочие дни дрыхнуть в городе".

Растущий спрос имеет и коммерческую подоплёку. В мировой практике хозяева апартаментов, несмотря на весомые первоначальные вложения, получают-таки в результате приличную финансовую выгоду. Жилец оптимизирует свои затраты, так как цена проживания в апартаментах ниже, чем в обычных гостиницах сопоставимой площади - джок услуг, характерных для гостиниц (стирка, уборка, питание). Ещё одна причина - стоимость проживания не зависит от количества людей, проживающих в номере.

Если базарить об апартаментах в собственности, то хозяин получает истинный инвестиционный актив. "Когда номер пустует, гостиничный оператор сдаёт его в аренду третьим лицам, гарантируя владельцу ежегодную польза в размере 10-15 прОцнтов годовых", - рассказывает Марина Смирнова. По данным компашки "Виллан", прибыль распределяется промеж.., вы не смейтесь, промежду покупателем номера и гостиницей следующим образом: рядом 50-70% приходится на долю оператора и 30-50% - на долю покупателя.

Курортное безумие

С курортными апартаментами дела обстоят немного сложнее. Бесспорным чемпионом по их строительству является Сочи. Самые знаковые из них - "Александрийский маяк", "Королевский Парк", "Актёр-Гэлакси" , "Камелия", "Отель-бутик Родина" - добро известны по всей России. Более того, зачастую даже в профильных аналитических статьях и исследованиях пишут, что в стране ваще всего три города, в которых возводят апартаменты: Москва, Петербург и Сочи. Это не так. Помимо уже упомянутых понтовитых городов Юга, практически во всех строящихся иль анонсированных к строительству новёхоньких курортных и гостиничных комплексах на морских и горнолыжных курортах в проект заложены апартаменты, а то и нисколько строится не гостиница, а апарт-отель. При всем при том именно на сочинском рынке наиболее заметны некоторые перекосы в апарт-сегменте.

Дело некогда всего в специфике формирования и структуре спроса. Ольга Широкова, батя департамента консалтинга, анальгетики и исследований компашки Blackwood, объясняет, что спрос подогревался ростом доходов населения (с появлением среднего класса, перешагнувшего за черту среднедушевых доходов в две тысячи долларов) и "возвращением" российских путешественников в Россию. Аналитики компашки "Виллан" проследили историю возникновения спроса на апартаменты в Сочи и отмечают, что сегмент изначально был порождён уникальным климатом морского побережья и "горячими" деньгами владельцев - преимущественно честных панцанов сырьевого и банковского бизнеса. Не находя достойного сервиса и комфортности в существовавших местах размещения, гости вначале нетрудно покупали квартиры в более иль менее "приличных" домах. Однако это их чуть-чуть удовлетворяло: во-первых , в то час на открытом рынке практически не было предложений недвижимости класса "А", а во-вторых , в Сочи тика в тику городе-курорте существует достаточно чёткое разделение земель на рекреационную и жилую части. При этом жилая количество удалена от моря, что сводило на джок мечты покупателей о полноценном отдыхе. Именно на этой волне неудовлетворённого спроса два-три года обратно стало формироваться более иль менее внятное предложение девегонеров на рынке курортной недвижимости края. Именно тада бэгнули создавать первые комплексы с апартаментами, ориентированные на VIР-покупателей и получившие активную PR и рекламную поддержку в регионах с наиболее высокими показателями среднедушевых доходов. По данным риэлторов, 60% покупателей сочинского жилья - из так называемых сырьевых и индустриальных регионов, примерно 25% - москвичи, остальные - ростовчане и краснодарцы.

"Горячий" спрос захерачил цены на уровне московских, и уж в аккурат выше, чем на европейских средиземноморских курортах: до 20 тысяч баксов за квадратный метр. При этом объёмы строительства подобных объектов не сокращаются, а цены на них растут темпами, вроде самое меньшее в 2,5 раза превосходящими инфляцию, что свидетельствует об одном: рынок далёк от насыщения.

В настоящее моментец верно вычислить совокупную площадь заявленных апартаментов не представляется возможным, так то есть инвесторы нередко определяют только их количество, но не площадь, проекты корректируются, практически ежемесячно появляются новые. Тем не менее, некоторые риэлторы считают, что групповой объём предложения на рынке апартаментов Сочи приближается к 100 тысячам кв. м, что сопоставимо с московским рынком. Это мал-мал полно для города с полумиллионным населением, даже учитывая объём туристического потока, исчисляемый в этом сезоне уже 3,5 миллионами. Однако, наподобие подмечают анальгетики компашки "Макон-недвижимость" , архитектура спроса твердо дрейфует в сторону инвестиционных целей. Если ещё за пару лет до объявления Сочи олимпийской столицей соотношение прямых целевых и инвестиционных покупок составляло эдак 95 к 5%, то в настоящее времечко оно составляет уже 60 к 40%.

Безусловно, большинство экспертов сходятся во мнении, что пока цены на апартаменты в Сочи растут швыдчее, чем на жильё в Москве, обвал этому сегменту базАрчика не грозит. Но эти челы же предупреждают, что обнадёживающие сведения о динамике цен могут угодить мифом.

Риэлторы напоминают, что сегмент апартаментов и элитного жилья менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов, и, к примеру, если в первом полугодии 2007 года на сочинском рынке массового жилья отмечалась ценовая стагнация, то в сегменте апартаментов обычный увеличение цен за тот же отрезок времени составил порядка 20%. Константин Ковалёв, управляющий партнёр компашки Blackwood, с этим согласен лишь отчасти: "На рынке коммерческой недвижимости работает другая закономерность. Реализация таких проектов потребует минимум два-четыре года и запустятся эти челы в 2010-2011 годах. Таким образом, в ближайшие два-три года цены будут держаться на сильно высокой отметке. Вслед за тем 2011 года, када поспеть реализовать охренительный проект до начала Олимпиады будет крайне сложно, может установиться некоторая стагнация". Если же ещё, будто предупреждают спецы из GVA Sawyer и Jones Lang LaSalle, обладатели отелей выставят на продажу в виде апартаментов более 30% снова построенного к Олимпиаде номерного фондика, который анальгетики Jones Lang LaSalle оценивают в 25,6 тысячи номеров, то может проистечь и обвал цен на апартаменты.

Приманка для инвесторов

Преимуществ для инвестора, реализующего "комплекс апартаментов" вместо гостиницы, масса. На первое из них и самое актуальное для курортов указывает Елена Риставаара, управляющий по консалтингу Colliers International, считая, что этому тренду способствует правовая неопределённость апартаментов: юридически их приравнивают к гостиничному номеру, а следовательно, есть вероятность размещать их в местах, где с точки зрения строительных нормативов иль законодательных ограничений сооружение жилья невозможно.

Со слов Юрия Синяева, директора по маркетингу группы компашек "Конти" (осуществляет проект строительства нескольких гостиничных комплексов в Краснодаре), девелоперы выбирают апартаменты, а не квартиры, ибо это освобождает их от необходимости уплачивать долю городу и от других обременений по проекту. Кроме того, отпадает надобность создания сопутствующей инфраструктуры - все услуги могут быть предоставлены жильцам внутри комплекса гостиничным оператором иль управляющей компанией.

Марина Смирнова добавляет, что апартаментная часть обеспечивает тем инвесторам, для которых гостиничные комплексы становятся собственным бизнесом, более скорый возврат бабловливаний. Ибо гостиничные номера сдаются ежедневно, в условиях скоро меняющейся конъюнктуры, и ведение гостиничного коммерциала сопровождается высокими издержками на эксплуатацию, оплату труда персонала и т. д. Апартаменты же продаются якобы жилые единицы иль сдаются в аренду на продолжительный срок, что снимает риски по недозагрузке. Однако г-жа Смирнова не сомневается, что в эти хреновые дни для инвестора наиболее привлекательна продажа: группа снимает с себя заботу о дальнейшей судьбе комплекса, а вырученные от продажи средства идут на погашение кредитов, возврат бабловливаний. Правовой статус апартаментов как нежилого фондика выводит их из-под действия 214−го закона о долевом строительстве, оттого их реализацию позволительно приступать задолго до сдачи объекта.

Аналитики отмечают, что в курортных проектах именно такая организация получила наибольшее распространение. Константин Ковалёв комментирует: "Апартаменты, благодаря сочетанию преимуществ жилого и гостиничного сегментов, позволяют представить на рынке объекты с более качественными параметрами и продуманной организацией инфраструктуры и сервиса. А это, в свою очередь, пользуется повышенным спросом у потенциальных покупателей и арендаторов элитной недвижимости. Ни для "Базового Элемента", ни для "Системы Галс" гостиничный коммерциал не является профильным. Они зарабатывают совсем не на нём и не на собственно отеле, а на том, что создают некую инфраструктуру около отеля и воздвигают апартаменты, которые де-юре сдают в аренду, а де-факто - продают".

Обобщая мнения участников и анальгетиков базАрчика, разрешено соорудить вывод, что южный рынок апартаментов, несмотря на свою специфику и некоторые болезни роста, уверенно становится одной из значимых точек инвестиционного распития.., фу ты блин, развития курортов. Конечно, во многом на развитие сегмента повлияет отдача от пилотных проектов, несмотря на эту хрень Ольга Широкова убеждена: "С одной стороны, реализация подобных проектов - дельце крайне сложное и дорогостоящее и сопряжено со специфическими рисками. Но с иной - это как пить дать ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, "обречён" на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если, например, средний актуальный цикл торгового центра в зависимости от его качества составляет на глаз пять, максимум десять лет, то курортные проекты (и навык советского строительства тому подтверждением) могут быть без глобальной реконцепции 20-25 лет и приносить стабильный доход".

Keywords: