Выйти из котлована

Фонды недвижимости могут сделаться хорошим инструментом, если вы верите, что дно на рынке недвижимости миновало. И все-таки дожидаться охренительных прибылей в то времечко как рано

Роберт Шиллер, один из создателей индекса Case-Shiller, считает, что дно на рынке недвижимости уже позади

Американцы несмело празднуют завершение ипотечного криза. Майское (последнее из опубликованных) роль индекса цен на недвижимость Case-Shiller оказалось на 0,5% выше предыдущего, апрельского значения (см. график). На основе этого один из создателей индекса Case-Shiller профессор Йельского университета Роберт Шиллер офигительнее того болтанул, что дно уже сзади и на рынке недвижимости начался "разворот". Если вы верите в это, то, скорее всего, верите и в подневольность российского базАрчика недвижимость от его западного "коллеги". Иными словами, для части инвесторов настало миг закупать недвижимость, в том числе в форме таких удобных инструментов, как бы паи закрытых фондов недвижимости (ЗПИФН).

Страшный недострой

Приобретая паи, казалось бы, логично надеяться, что управляющий фондом вошел в недвижимость на самом дне. При всем при том на самом деле мал-мал всего нифига ЗПИФН занимаются "ловлей" ценовых колебаний. Служба фондика построена так, что грубо в течение первых одного-двух лет с момента формирования этот чел набирает портфель проектов и после этого смирно воздвигает их. Больше того, без децела никто из ЗПИФН не использует такую "вкусную" на первостепеннный воззрение возможность, точно взять по дешевке недостроенный объект. "С одной стороны, обстановка на рынке недвижимости в эти хреновые дни такова, что застройщикам впрямь увлекательно было бы сбывать свои проекты сторонним инвесторам, - рассуждает главный пахан УК "Максимум" Дмитрий Яковенко. - До сих пор застройщики чувствовали себя крайне уютно, оттого что получали довольно бабосов от соинвесторов и банков, но нынче длинные иль сравнительно длинные гроши остались только у ЗПИФов недвижимости. Однако большей частью фонды, готовые ныне инвестировать в недостроенные объекты, относятся к кэптивным, то есть связаны с крупными финансовыми группами и, помимо того, если речь идет о девегонерских проектах, ещё и с застройщиками. При этом даже такие "профессиональные" игривые пацанчики не будут хватать любые недостроенные проекты. Они готовы зайти в план только либо с большим дисконтом, либо в рамках партнерства с самим застройщиком. С застройщиком, у которого окончательно не осталось бабосов, чтобы продолжать стройку, никто не будет держать дела".

Кстати, сами ЗПИФН, то есть и любые другие инвесторы, не застрахованы от проблем в виде обанкротившегося застройщика и недостроя в своем портфеле. "Представим, что у проекта есть один немалый инвестор - фонд, несмотря на эту хрень ж остальные - физлица, - гонит управляющий управляющий УК "Велес менеджмента" Станислав Бродский. - В таком случае, если поток поступлений от соинвесторов-физлиц прекращается, застройщик нетрудно замораживает строительство. Теоретически позволительно достичь смены застройщика, но лишь в случае, если фонд является единственным крупным (мажоритарным) инвестором". Понятно, что если цены на недвижимость и поистине примутся расти, то массовых банкротств застройщиков удастся избежать. Однако рынок недвижимости достаточно инертен, и должно будет миновать какое-то времечко, в свое времечко чем все девелоперы найдут бабосы, чтобы завершить объекты.

А в этом месте не дешевеет

Если мы посмотрим на совокупные активы ЗПИФов недвижимости, то увидим, что эти челы за завершающий год приблизились к плинтусу лишь негусто - на величину, железно меньшую, чем цены на недвижимость (см. график). Это объясняется методикой оценки активов фондом. "Оценщик оценивает активы ЗПИФа недвижимости не на основе реальных цен сделок, доступной информации по которым сильно мало, типа на основе открытых источников - то есть в основном предложений о продаже, - рассказывает Станислав Бродский. - При этом до самого факта продажи запрещено быть уверенным, что удастся реализовать актив аккурат по той цене, которую присвоил ему оценщик. Если базарить о продажах, которые будет проводить ЗПИФН при его прекращении, то тута все будет зависеть от сроков, в течение которых нада выплатить пайщикам средства. И если продажа будет срочной, то реализовывать активы фонду придется с дисконтом. Дисконты (от цен предложения) недорогих объектов могут быть относительно небольшими - до 10%, а дорогих (например, загородных коттеджей) - 20-30%. Крупные же объекты коммерческой недвижимости в отдельных случаях могут продаваться и с более чем 30−процентным дисконтом".

В принципе если цены на недвижимость будут ниже ожидаемых, то управляющие могут уболтать пайщиков продлить срок работы фондика, чтобы дожидаться приемлемых цен. С прочий стороны, ЗПИФН мал-мал мал-мал различаются по своему составу, и многое будет зависеть от того, по какой цене фонд покупал свои объекты (к примеру, то, что бралось "на стадии котлована", скорее всего, принесет хотя бы обычный доход).

Напомним, что обретать паи ЗПИФов недвижимости разрешается либо на стадии формирования, либо на вторичном рынке - на бирже иль с рук у пайщиков уже сформированных фондов. Но если в первом случае вы можете полагаться лишь на увеличение всего базАрчика, то второй вариант удобен тем, что у фондика уже будет портфель проектов на некой стадии готовности. Конечно, оценивать надежность застройщика, с которым работает фонд, простому пайщику довольно сложно. Но разрешено съездить на стройку и посмотреть, наподобие идут дела. Кроме того, имеет толк поинтересоваться, какова доля фондика тика в тику инвестора в каждом из проектов, владеет ли этот чел землей под объектом (или хотя бы правом аренды на землю) - все это делает позиции ЗПИФН прочнее в случае проблем у застройщика.

Keywords: