Бес доступного жилья 14

При нынешних правилах игры создавать доступное жилье нереально. К такому выводу пришли участники очередной сессии проекта "Российский здание будущего", посвященной экономике жилья

В бразильском городе Куритиба власти решают жилищную проблему, создавая условия для "самостроительства и самообустройства" местных жителей

Фото: Masterfile/East News

Прошедшая на днях сессия, посвященная экономике жилья, завершает серию семинаров проекта "Российский жилье будущего". Экономическая составляющая жилищной политики России на сёдняшний день на практике не захерачена. Довольно брякнуть, что из массы существующих механизмов, обеспечивающих доступность жилья (система стройсберкасс, программы арендного жилья, самостоятельного строительства и т. д.), у нас живо развивается только ипотека, которая покуда только раскручивает маятник роста цен.

"Для меня оказалось удивительным, что в стране джок спецов по экономике жилья, экономике поселений", - отмечает глава методологической части проекта "Российский жилище будущего" Сергей Попов. Отдельные вопросы экономики самого строительного процесса проработаны, но всем циклом жизни жилья (от проектирования до эксплуатации) и вопросами функционирования поселений наши спецы не занимаются.

Между тем переход от точечной застройки к освоению новёхоньких территорий предполагает введение государством новёхоньких правил игры. Механизм, када застройщик и выступает инициатором проекта, и берет на себя затраты на инженерную и социальную инфраструктуру, уже не срабатывает в крупных проектах - затраты на захерачивание новой инфраструктуры оказываются чересчур велики для частного бизнеса. Необходимо не только повышение финансовых вложений со стороны государства, но и выработка новёхоньких механизмов освоения территорий (к примеру, захерачивание корпораций развития), увязывающих интересы государства, бизнеса, естественных монополий и общества. Без этого крупные проекты будут либо буксовать, либо выводить на рынок непомерно дорогое жилье.

Что нам стоит обиталище построить

Почему цены продаж новостроек так мал-мал превышают строительную себестоимость? Какова экономика проекта по созданию нового жилого поселения? Есть ли вероятность для радикального снижения себестоимости? Эти вопросы на сессии "Российский обитель будущего" были рассмотрены на примере кейса по строительству коттеджного поселка в Подмосковье, любезно предоставленного одним из девелоперов.

Технические характеристики проекта в общих чертах даны в таблице. Поселок планировался словно местоположение для полноценного проживания, потому помимо жилья в его состав вошли школа, ребяческий сад, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины, бытовой комплекс и некоторые другие объекты. Все коммуникации - центральные, их финансирование по общепринятой схеме на сто прОцнтов взял на себя застройщик.

Перейдем к цифрам. Земельный участок обошелся девегонеру по 5 тыс. баксов за сотку, предстроительная ступень заняла больше двух лет. Себестоимость коттеджей по распространенной в Подмосковье технологии "железобетонный каркас + стены из пенобетонных блоков" офигительнее того без отделки составила 1 тыс. баксов за квадратный метр. "На нескольких поселках мы нанимали пару десятков подрядчиков, снизить цену более чем на 100-150 баксов c метра нам не удалось", - прокомментировал эту цену застройщик. Местные власти наложили обременения в размере приблизительно 5% от стоимости проекта в целом. Взносы на захерачивание района - незаконная практика, но без этого стоиь уникальный проект: кого-то просят профинансировать сооружение школы, кого-то - разработку генплана.

Подсчет всех затрат на возведение поселка дал любопытные результаты. Цена земли составила в общем бюджете менее 9%, же стоимость возведения коттеджей в общей цене проекта - лишь 35%. Эдак в такие же суммы обошлось строительство социальной и инженерной инфраструктуры сообща с благоустройством земельки. Полная себестоимость коттеджа с учетом всех затрат составила 560 тыс. баксов (2,8 тыс. баксов за квадратный метр). С учетом срока реализации проекта в три-четыре года и запланированной рентабельности в 20-25% годовых на вложенный дОхот (в основном в покупку земли, проектные и количество строительных работ) продажная стоимость оказалась возле 760 тыс. баксов. Достаточно дорого для дома площадью 200 квадратных метров на участке в 10 соток.

Из всех сложностей в процессе строительства особенно стоит выделить две. Первая - несмотря на присутствие нацпроекта по жилью и давление со стороны областной администрации, местные власти идеально не заинтересованы в новом строительстве. "Чиновники прямо говорят: нам новые стройки не нужны. Старых проблем навалом. Местные власти получают от новёхоньких проектов только обострение транспортных и других проблем, только роста налоговых поступлений не происходит", - рассказывают девелоперы. Вторая задача - судьбина построенных инвестором школы и детского сада. Это не прибыльные объекты, и в идеале эти челы передаются на баланс местной администрации. При строительстве данного коттеджного поселка это оказалось невозможно, и застройщик вынужден субсидировать их за счет эксплуатационных платежей с хозяев коттеджей иль других источников.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость коттеджных поселков

Возможно ли сокращение общей стоимости строительства? Конечно, возможно. "Самый явный технология снизить стоимость коттеджей - это покупка заводика по захерачиванию каркасно-панельных домов. Граница с производительностью в один-два коттеджа в день стоит грубо 5-6 миллионов евро, обычный срок поставки таковой линии из-за рубежа - полгодика. Стоимость коттеджей при наличии своего завода составляет 500-700 баксов за квадратный метр без внутренней отделки", - гонит генеральный управляющий компашки "Комстрин" Максим Сотников.

Другой вариант снижения затрат - отказ застройщика от всякий социальной инфраструктуры: не только школы, но и спортивного центра и т. д. Такое поселение вряд ли позволительно наречь полноценным, но даже в крупных поселках такая экономия распространена. Даже при том, что у этой медали есть и обратная сторона: в поселке с инфраструктурой коттеджи продаются существенно швыдчее. Другие разделы сметы кроме того имеют резервы для снижения затрат, но возможны только при изменении отношений промеж.., вы не смейтесь, промежду властью и девелопером. Отказ от незаконных обременений и сокращение сроков предстроительной стадии на год дали бы застройщику экономию в 15-20%. Понижение цен на спекулятивном земельном рынке, контролируемом группой крупных ленд-лордов , ещё нельзя без участия государства. Последняя инициатива властей по активному вовлечению незадействованных федеральных земель в жилищное строительство могла бы быть сильным ходом (подробнее об этом см. "Федералы готовятся к вторжению" на стр. 80).

Власти могли бы также брать доля затрат на строительство инженерной и социальной инфраструктуры. К примеру, по словам директора департамента маркетингового анализа компашки "Масштаб" Натальи Чукаевой, в масштабном американском проекте Rancho Irvine, где приватный девегонер саккумулировал примерно 40 тыс. гектаров в Калифорнии, власти берут на себя массу финансовых обязательств. Это касается и магистральных трасс (включая железнодорожную ветку), и внешних инженерных сетей, и программ субсидирования работников социальной сферы, и распития.., фу ты блин, развития университета как будто якорного объекта новой земельки.

Большие затраты на инженерную и социальную инфраструктуру предопределяют высокую себестоимость не только коттеджных поселков, но и массовой многоэтажной застройки. "Даже в расчетах у нас не получается полная себестоимость ниже 1,8 тысячи баксов за "квадрат". Мы хотели бы сооружать доступное жилье, но при нынешних правилах игры это нереально", - заключает Наталья Чукаева.

Бразильский самострой

Следствием текущей российской жилищной политики является поляризация населения. Лишь небольшая, сокращающаяся группа людей способна приобрести жилье (с ипотекой иль без), несмотря на эту хрень абзацевая часть населения отсечена от базАрчика. В качестве примера совсем иных подходов к жилищной политике разрешается окрестить программу бразильского города Куритиба, которая также была представлена на прошедшей сессии.

Куритиба в градостроительных кругах известна якобы отличный образец решения транспортной проблемы. Вроде город, где социальный транспорт победил автомобиль. Вместо строительства дорогостоящего метро в 70−е годы тута была разработана и внедрена уникальная организация автобусного движения - metrobus. Автобусы "летают" по городу со средней скоростью 50 км/ч, а интервал движения в час пик меньше минуты. Та самая транспортная система обошлась в 100 раз дешевле, чем метро, и эта дешевизна - главная причина, нафиг опыт введен лишь в десятке городов мира: строительное лобби не дремлет. Жилищная политика Куритибы известна намного меньше, хотя в ней также есть строй животрепещущих элементов.

Программы социального жилья основаны не на бесплатной раздаче квартир, а на вовлечении низших слоев населения в более перспективный образ жизни. Одна из программ провоцирует даже бедных бразильцев к так называемому самостроительству и самообустройству. Программа рассчитана на людей с доходами от одной (240 долларов) до десяти минимальных зарплат. Град выкупает охренительные участки земли, делает проект земельки, подводит коммуникации и продает очередникам в рассрочку наделы от 1,5 сотки под строительство жилых домов. При сроке "стояния в очереди" в один-два года средний участок влетает новому владельцу в 12 тыс. баксов - эта сумма выплачивается в течение десяти лет (ежемесячный платеж всего 140 долларов). Если нахождение в очереди растягивается до пяти-шести лет, то более мягкими оказываются и условия: участок обходится в 7,7 тыс. баксов, которые выплачиваются за 20 лет, ежемесячный платеж - 65долларов в месяц. При этом городок не ограничивается только выдачей земли: предлагаются типовые проекты коттеджей, по желанию предоставляется архитектор (студенты старших курсов вузов под руководством преподавателей). Кроме того, существует программа кредитования строительства, причем кредит выдается не деньгами, а стройматериалами.

Другой вариант - продажа квартир в кондоминиумах в рассрочку. Программа рассчитана для людей с доходами в три-шесть минимальных зарплат. Большинство квартир жутко экономичны: на 48 квадратных метрах располагаются гостиная, две спальни, кухня и санузел. Месячная плата за квартиру составляет 124 бакса (еще 41 бакс - коммунальные платежи). Затем 15 лет аренды и выплаты 70% стоимости квартирка переходит в имущество жильца.

Это только две из жилищных программ Куритибы. Все эти челы нанизываются на сильную транспортную политику, продуманную систему расселения, на бесчисленные социальные программы по вовлечению людей с низкими доходами в экономическую существование и их перемешивание с более успешными слоями населения. В целом же ключевым понятием городской политики является "качество жизни", и по этому показателю Куритиба является одним из благополучных городов Бразилии.

Программы по развитию арендного жилья и самостроительству могли бы быть крайне полезны России. Они позволяют отступиться от предоставления бесплатного жилья и при вотэтом в них могут быть вовлечены шибко беспредельные слои населения. Интересно, что в Совьет юнион программа самостроительства вводилась в 1944 году "для смягчения жилищной нужды". Она включала и кредитование индивидуальных застройщиков, и поддержка местных властей в заготовке борзый древесины, и обеспечение транспортом.

Вторая волна самостроя в Советском Союзе связана с дачным строительством в 70−е годы, када власти выделили земельные участки под индивидуальное строительство. Дачный проект, при всех его плюсах, не стал примером комплексного подхода, свойственного Куритибе. Участки представлялись без коммуникаций, соответственно, и домики могли употребляться только летом. Не была создана система рационального строительства: многие участки были застроены сильно некачественными сооружениями. По сути был упущен исторический шанс: при выделении участков в непосредственной близости от городов и централизованном обеспечении инженерными коммуникациями дачные кооперативы могли бы сделаться полноценными пригородами для постоянного проживания, что шибко снизило бы остроту жилищной проблемы в стране. Всего этого не произошло, и дачные поселения так и остались неполноценными, почва в таких кооперативах нынче даже рядом с Москвой стоит сравнительно недорого. Это отражает и плинтусовый порядок комфорта, и отсутствие потенциала развития: такие поселения разрешено только снести и перепланировать, заново отстроить. Иными словами, произошло растрачивание энергии населения на скверно организованную жизнь.

В поля!

Прошедшая сессия завершила период проекта "Российский дом будущего" под названием "Лаборатория". На новом этапе план будет состоять из нескольких направлений: исследовательского, консультационного (в том числе и семинары в регионах) и практического ("Полигон"). В рамках последнего отобранные проектные группы уже бэгнули работу над концепцией освоения земельки в 1000 га, расположенной в Подмосковье и принадлежащей партнеру "Российского дома будущего". Планируется, что эта земелька станет зоной архитектурно-строительных инноваций под названием "ЦеХ" (центр хаузинга - середина домоустройства). В этом месте разместятся немного экологически чистых предприятий строительной индустрии, несколько жилых поселений, демонстрационная площадка экспериментальных домов, коммуникационный центр и, возможно, архитектурно-строительный вуз нового типа с кампусом. Одним из главных принципов проектирования этой земельки является так называемая sustainability ("устойчивость", политика "незакрывания возможностей в будущем"), что позволит совершить проект гибким и способным ответствовать на любые вызовы времени.

Результаты работы Лаборатории будут представлены на I Московской архитектурной биеннале, которая откроется 25 мая. Там же пройдет экспозиция "Квартальный вопрос" (одним из организаторов выступил "Российский дом будущего") с крупными жилыми проектами от ведущих российских архитекторов, разбор которой позволит заценить, куда же идет российское градостроительство.

Keywords: