Глубокая заморозка

Которую неделю финансовую систему всего мира трясет то крупной, то мелкой дрожью, несмотря на эту хрень новости с банковского базАрчика напоминают военные сводки. Первым кредитным продуктом, от которого бэгнули отказываться банки, стала ипотека. Неудивительно: длинные займы для самих кредитных организаций на практике недоступны. Наподобие плод - одни игривые пацанчики на сто прОцнтов приостановили выдачу ипотечных кредитов, другие подняли ставки, третьи отказывают заемщикам на этапе рассмотрения заявки. Какие банки продолжают выдавать кредиты на жилье и по каким ставкам, выяснял D"

Фото: Риа Новости

- Добрый день! Я хотела бы узнать, позволительно ли у вас обрести ипотечный кредит? - под видом потенциального клиента я звоню в Столичный кредитный банк. Девица из call-центра ненадолго теряется и малость извиняющимся тоном говорит:

- Вы, конечно, можете отдать заявку... Но, понимаете, дельце в том, что сёдня свой в доску банк пересматривает процентные ставки и требования к заемщикам. И покуда эти челы не утверждены, банк не дает одобрения на кредиты.

- Хорошо, я догнала. И када у вас закончится блин, этот процесс? Когда разрешается будет давать заявку? - интересуюсь я. Барышня поболе теряется.

- Ну попробуйте маякнуть сквозь неделю, - с сомнением в голосе отвечает она.

Аналогичные диалоги у меня состоялись и в нескольких других банках, которые еще недавно славились активностью на ипотечном рынке. Практически кругом мне сообщали о необходимом "пересмотре" условий и предлагали перезвонить посредством неделю-другую. Большинство этих банков не афишируют временную паузу в своей работе. На их сайтах ипотечные разделы в то времечко как остаются без изменений.

Секретные данные

Основным побуждением к процессу "замораживания" ипотеки послужил сентябрьский обвал фондового рынка: если офигительнее того в разгар американского ипотечного криза российские банкиры не унывали, оптимистично заявляя "у нас все нормально, и ипотека будет только расти", то к осени финансовая земля под банками стала совершенно зыбкой, и в этих условиях выдача кредитов в прежнем режиме стала непозволительной роскошью.

Принимать решения и трансформировать политику банкам приходится, что называется, на ходу. И это оборачивается неприятными сюрпризами для потенциальных клиентов. Так, Банк Москвы нежданно "спохватился" о неактуальности своих ставок и не только приостановил выдачу кредитов, но и отменил близкое заключение по уже одобренным заявкам.

Правда, наиболее крупные игривые пацанчики ипотечного базАрчика продолжают действовать как будто бы в прежнем режиме. Из десятка банков, возглавляющих шмейтинг крупнейших ипотечных кредиторов за первое полугодие 2008 года (Сбербанк, ВТБ 24, "Уралсиб", "Дельтакредит", Абсолют-банк , "КИТ финанс", "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, Транскредитбанк, Газпромбанк) только "Транскредитбанк" официально прекратил выдачу ипотечных ссуд клиентам, не получающим субсидию от РЖД. Во всех остальных мне подтвердили, что я могу без проблем заполучить ипотечный кредит (или по крайней мере передать заявку на него). И даже обещали полностью человеческие сроки рассмотрения - от трех до семи рабочих дней.

Однако не вечно официальная инфа соответствует действительной. По слухам, бродящим в кредитной среде, численность тех финансовых учреждений, кто уже не выдает кредиты, может в действительности очутиться намного больше. Так, "Уралсиб", по информации от одного из сотрудников, кроме того прекратил выдачу любых займов. В то же миг в call-центре банка меня заверили, что принимают заявки в обычном порядке. Точно такая же обстановка и с "КИТ финансом": в банке базарят "даем", но, по словам источника в этой кредитной организации, приведшие к продаже банка финансовые проблемы привели и к приостановке ипотечного кредитования.

По данным компашки ProCredit, по итогам сентября рядом 30% банков временно иль все времечко прекратили выдачу ипотечных займов. В таковой мутной ситуации лучше всех себя чувствуют ипотечные брокеры, обладающие точной инфой о том, кто из банков еще выдает кредиты, только кто уже джок. В компашки "Мультиброкер" болтанули, что приостановили выдачу займов Российский ипотечный банк, банки "Союз", "Петрокоммерц", "Зенит", Московский банк реконструкции и распития.., фу ты блин, развития. По словам честных панцанов компашки "Кредитмарт", о приостановке ипотечного коммерциала объявили ещё Основополагающий чешско-российский банк, АйСиАйСиАй банк, Росевробанк, Связьбанк.

"Сейчас происходят пересмотр отношения к ипотеке у банков и сокращение продуктового ряда иль ваще уход с базАрчика. Мы были готовы к этому, и, несмотря на наши существенные сложности с оперативным перебрасыванием заемщиков в другие банки, наши клиенты получат кредиты, нехай и с задержкой. Же вот обычные заемщики кроме стресса уже несут финансовые утраты, связанные с потерей внесенных авансов за квартиру", - комментирует сетуёвину шеф компашки "Легкокредит" Кирилл Суслов.

К сожалению, это соответствует действительности: банки торопливо меняют правила, и возможности потенциальных заемщиков сужаются с устрашающей скоростью. За считанные месяцы русский рынок ипотеки откатился по своим параметрам на порядок трех- , пятилетней давности.

Средняя планка первоначального взноса нынче заново составляет 20%, хотя еще год обратно нормой были 10%, но примерно десятка игроков предлагали кредит с нулевым первоначальным взносом. По данным компашки "Кредитмарт", ныне заем объемом до 90% стоимости объекта разрешено принять в Райффайзенбанке, Московском ипотечном агентстве, Сбербанке, банке "Сосьете Женераль Восток" (БСЖВ), Кредит Европа банке, Оргрэсбанке, "Ак Барсе". Первоначальный взнос в размере 15% сохранился в Экспобанке, БНП "Париба", БТА банке, Сведбанке, КМБ-банке. Предельный срок пока подвергся изменениям в меньшей степени. На рынке по-прежнему достаточно полно предложений кредитов и на 25, и на 30 лет. Некоторые банки поднимают габарит комиссии за выдачу займа: в целом разброс по рынку составляет 0,5-2% суммы займа. Минимальная комиссия - 6 тыс. руб., максимальная - 90 тыс.

В отношении процентных ставок перемены куда больше ощутимы: по данным компашки "Фосборн хоум", за год средняя ставка на ипотечные кредиты в целом повысилась на 2%. Но увеличение происходит неравномерно: кто-то из банков уже повысил цена кредитов, кто-то только собирается. Оттого в эти хреновые дни диапазон процентных ставок довольно широкий, и вывести какой-то обычный показатель для всего базАрчика затруднительно. Даже эксперты выбирают базарить о ставках от и до. Так, по данным "Фосборн хоума", средние ставки по ипотеке колеблются в районе 13-14% годовых в валюте и 15-16% в рублях.

Впрочем, в некоторых банках до сих пор присутствуют предложения кредитов "по старым ценам". "Насчет ставок в текущий моментец сложилась любопытная, многим не заметная сетуёвина. Например, на фоне возни и пыли мы перебрасываем потенциальных заемщиков из одних банков в другие не с увеличением ставки, а, напротив, нередко с ее уменьшением. То есть многие заемщики имеют шансы получить кредит при ставках на уровне начала года", - гонит Кирилл Суслов. По данным компашки "Кредитмарт", самые низкие ставки по займам на покупку вторичного жилья на сёдня заявлены у Городского ипотечного банка (10%), Сведбанка (11,95%), БСЖВ (12%) и ВТБ 24 (12,2%). Правда, сетуёвина на ипотечном рынке меняется без децела ежедневно, и нереально предсказать, что будет через неделю. Так, позвонив пятого дня в "Сосьете Женераль Восток" с целью более точно определить у сотрудника банка условия по ипотеке, я в копце разговора получила от консультанта рекомендацию:

- Вы лучше на следующей неделе еще раз позвоните, раньше чем подавать заявку. У нас несложно с понедельника условия меняются.

- То есть все, что вы мне в текущее времечко рассчитали - платежи, охват кредита и т. п., не возбраняется уже считывать недействительным?

- Открыто говоря, да, - признался этот чел. - Ваш кредит будет рассчитываться уже по новым ставкам.

Реальное и невероятное

Благодаря всем перечисленным переменам доступность российской ипотеки видно приблизилась к плинтусу. По подсчетам "Фосборн хоума", повышение ставки на 1% при равной платежеспособности заемщика уже сокращает возможную сумму кредита на 8-12%. То есть отрезает от базАрчика тех, чьего дохода мало для более крупного кредита. Помимо этого ужесточились и требования к самим клиентам. Число отказов выросло, и причины их не неизменно ясны.

По словам брокеров, в наименее выгодное положение счас попали частные предприниматели, собственники собственного бизнеса, фрилансеры (даже высокооплачиваемые) и т. п. "Сентябрьский виток ужесточений почти не оставил шансов многим из них на забобривание кредитов", - гонит Кирилл Суслов.

Одно из главных условий получения займа сёдня - стабильный и подтвержденный дОхот. К счастью, "серые" заемщики пока еще не попали в категорию отверженных. Во всех банках из десятки лидеров (кроме Сбербанка) болтанули, что принимают подтверждение дохода наравне по форме 2−НДФЛ, так и в виде справки по форме банка. Причем в ряде случаев это даже не влияет на размер процентной ставки.

Все больше внимания банки начинают уделять и кредитной истории заемщика. Если раньше услугами Бюро кредитных историй (БКИ) финансовые учреждения пользовались без особого энтузиазма, то счас надежность заемщиков становится жизненно важным квестом. По словам хрена правления Городского ипотечного банка Ольги Садовской, почти по 40% клиентов эти челы сёдня получают инфу из БКИ. Поэтому, если вы планируете хватать ипотечный кредит, стоит позаботиться о своей репутации в качестве заемщика. Даже небольшие просрочки по уже выплаченным займам могут сделаться поводом для отказа. "Если у заемщика есть просрочки свыше 20 дней по любым кредитам, то у него шансы есть только при условии каких-то оправдывающих его обстоятельств", - гонит Кирилл Суслов. В минус также сыграет частая смена мест работы. Если раньше 90% банков ипотечный кредит выдавали сотрудникам, отработавшим хотя бы полгодика на одном месте, то ныне все больше кредитных организаций увеличивают заявочное пожелание к стажу на последнем месте работы (год и более).

Повысить шансы на получение кредита может любая инфа, свидетельствующая об образовании, устойчивом финансовом положении и ништячных перспективах. Эксперты советуют не пренебрегать никакими деталями. Дипломы об образовании, кандидатская и докторская степени, выписки по счетам из банков, копии свидетельств об имеющейся имущества - все это дополнительные плюсы на чаше весов заемщика.

Что касается размера дохода, то этот чел определяется не столь требованиями банка, сколь стоимостью недвижимости. "Так, если базарить цифрами, то счас на покупку самой доступной однокомнатной квартиры ($220-250 тыс.) в пределах МКАД может планировать только семейство с официальным доходом от $4,5 тыс. в месяц, имея на руках не менее $22-25 тыс. в качестве первоначального взноса", - приводит образец гендиректор компашки "Фосборн хоум" Василий Белов. А вот чего долбаться заемщику не стоит ни в коем случае - это норовить завысить свои доходы в глазах банка иль предъявлять поддельные документы. Это наиболее недлинный тракт к тому, чтобы угодить в "черные списки" и на долгое период вперед отхватить себе доступ к любым кредитам. Тем более что банки стали ревизовать все данные более тщательно. "Подделка бумажек иль предписание недостоверной информации неизбежно приведет к отказу в предоставлении кредита", - предупреждает управляющий департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павел Ильин. Сотрудники банка могут не ограничиться одним звонком в компашку, а съездить на местоположение иль маякнуть не только бате фирмы, за чьей подписью была выдана справка, но еще бухгалтеру и другим сотрудникам.

За и против

Вопрос, забирать иль не брать сёдня ипотечный кредит, упирается в два других: что будет проистекать со ставками на ипотечные кредиты и якобы поведут себя цены на жилье.

Ситуация с процентными ставками на кредиты безнадежно ясная. Снижаться в ближний год эти челы верно не будут. В начале сентября по рынку уже прошла очередная волна повышения (см. "Хроника падения"). Сейчас, судя по тайм-ауту , тот, что взяли многие банки, грядет вторая. Вследствие проблем на бабосовом бАзАре трудности с финансированием у банков увеличились, и стало очевидно, что до окончания проблемного периода еще далеко. Положение небольших банков усугубляется еще и тем, что нашенский рынок рефинансирования свернулся до минимума. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заявило, что будет выкупать кредиты у своих партнеров словно по номиналу, с дисконтом иль премией - в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи займа конъюнктура базАрчика изменилась в сторону повышения ставок, закладная будет выкуплена дешевле номинала. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке приблизились к плинтусу, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, потому агентство будет вносить плату ему премию. Это, скорее всего, приведет к уходу с базАрчика ряда игроков. Тем более что остальные участники, занимавшиеся раньше выкупом закладных, в настоящее времечко не в лучшей форме: ВТБ и банк "КИТ финанс" по сути дела прекратили выкуп, "АТТА-ипотека" с начала августа выкупает ипотечные кредиты только с дисконтом не менее 1% суммы основного долга.

Скорее всего, большинство банков поднимет текущие ставки еще на 1-1,5%, а значит, заемщику было бы выгоднее спешить за ипотечным кредитом счас. Но поторапливаться с этим эксперты не советуют. Если сетуёвина стабилизируется и финансирование банкового сектора возобновится, то понижение ставки и смягчение условий неизбежны.

Есть и еще единственный фактор, определяющий целесообразность ипотеки, - стоимость жилья. И новости с этого фронта для потенциальных покупателей недвижимости выглядят многообещающе. В последнее час растет количество квартир, выставляемых на продажу, в том числе и инвестиционных. По данным компашки "Агент 002", объем плинтусовых на рынке составляет сёдня 57% всего объема предложений. Это рисует, что у многих инвесторов кончилось терпение и эти челы стали сбрасывать на рынок купленные прежде объекты. Аналитики "Агент 002" не одиноки в своих выводах: многие эксперты базарят о росте предложения и о поступающих на рынок инвестиционных квартирах. При этом спрос пока не растёт пропорционально предложению. Цены по-прежнему чрезмерно высоки для большинства покупателей. А затруднение доступа к кредитам еще больше сокращает платежеспособный спрос. И в этом месте не в особенности убедительно выглядят доводы о том, что доля ипотеки чересчур невелика, чтобы влиять на рынок. В Москве и Петербурге сделки с ипотекой уже занимают 15-20% всего объема базАрчика, что не так уж и мало. Тем более, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы базАрчика недвижимости" (ИРН), почти 80% остальных сделок на московском рынке - это "альтернатива". То есть все возможные варианты съездов и разъездов - сделки, при которых на рынок капиталы почти не поступают иль поступают в качестве доплаты. Если вычесть из расчетов "альтернативу", то получится, что ипотека занимает почти половину оставшегося объема сделок. А это куда более серьезные цифры. Опираясь на приведенные данные, батя ИРН Олег Репченко прогнозирует, что сокращение ипотеки неминуемо и приметно уменьшит спрос на жилье.

С начала осени цены на московскую недвижимость приостановили наш подъем и даже бэгнули снижаться. Точь в точь правило, даже небольшая коррекция играет существенную образ в психологическом плане: для инвесторов это становится сигналом, что пора фиксировать прибыль, то есть избавляться от квартир, а для потенциальных покупателей - что надобно подождать, ибо мОгет быт дальнейшее удешевление. Скорее всего, в будущем году цены на низколиквидное жилье уменьшатся на 15-20%, а по отдельным категориям (например, жилье бизнес-класса) снижение может собрать и 30%. Возможность этих прогнозов будет очевидна уже к концу первого квартала следующего года. Тогда и имеет толк принимать окончательное вывод о покупке квартиры (в том числе и на кредитные средства).

Кстати, ушатывание цен могут спровоцировать и сами банки. В октябре Росевробанк, ссылаясь на быстрый обвал базАрчика недвижимости и снижение стоимости залога, первым из ипотечных игроков обратился к своим заемщикам с предложением изыскать вероятность досрочно погасить задолженность по ипотечным кредитам в размере 30% не позднее середины ноября. Пока предполагается "мягкий вариант" - немедленного взыскания долга у тех, кто не в состоянии его выплатить досрочно, не будет. Но воспрещено исключить, что такую практику будут внедрять в настоящее времечко и другие банки, но более жестко: при невозможности выплатить кредит досрочно эти челы могут инициировать реализацию залога в судебном порядке. Естественно, что такие квартиры будут продаваться, скорее всего, с дисконтом. Отразится ли это на стоимости недвижимости, будет зависеть от количества выставленного на продажу кредитного жилья.

В споре оснований "брать иль не брать сёдня ипотеку" есть и еще один моментец - адекватность товара и его стоимости. Когда два года вспять я покупала квартиру по ипотеке, многие меня отговаривали, апеллируя к тому, что цены резво рухнут, аренда обойдется намного дешевле, а переплата уж шибко высока. Сегодня за свою квартиру я плачу по кредиту гладко столько же, сколько на рынке стоит ее аренда. Но в нынешних условиях я бы отдала предпочтение аренду, потому что неадекватно завышенные цены на жилье, увеличенные в три раза высокой процентной ставкой по ипотеке, превращают однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы не в банальную крышу над башкой, а в роскошь.

Keywords: