Элита осталась в фаворе 1

Самые дальновидные покупатели элитной недвижимости торопятся обзавестись квартиру аккурат сёдня, на волне надвигающегося кризиса: до очередного скачка цен осталось всего немного месяцев

Комплекс "Новая звезда" на Песочной набережной и по сей день считается лучшим элитным проектом в Петербурге

Фото: Александр Крупнов

На фоне нарастающего криза рынок недвижимости притих. Клиенты, оглядываясь на заграничный рынок, ждут, када квартиры подешевеют. Покупатели элитной недвижимости - не исключение.

"Не имеет смысла скрывать, что клиенты разделились на две группы, - гонит коммерческий батя строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" (Группа ЛСР) Илья Андреев. - Одна когорта клиентов боится вкладывать монеты во что-либо ваще и тратит их в основном на питание. Другая, которая, к счастью, в то времечко как больше многочисленна, продолжает питать доверие в рынок недвижимости, в особенности в элитный сегмент. Эти клиенты вкладывают все средства в забобривание жилья и коммерческих помещений".

Покупатели элитной недвижимости - люди не бедные по определению. И все-таки для многих элитная квартирка - не только атрибут комфортной жизни, но и инструмент бабловливаний. Ситуации бывают разные, в том числе возникает острая надобность в живых бабосах. По словам директора по маркетингу, рекламе, PR корпорации "Адвекс. Недвижимость" Анастасии Лебедевой, те хозяева элитного жилья, которые испытывают проблемы с наличностью, помаленьку уже бэгнули реализовать свои квартиры сквозь знакомых риэлторов.

Некоторая количество потенциальных покупателей решила подождать, када цены упадут. "Сейчас многие пацанчики с рынка ожидают значительных скидок на объекты недвижимости, но практика рисует, что офигительнее того на развитых европейских рынках, где криз продолжается уже год, цены приблизились к плинтусу незначительно, - заявляет батя отдела элитной жилой недвижимости "Knight Frank Санкт-Петербург" Полина Яковлева. - Например, в центральном Лондоне понижение цен в элитном сегменте за год составило 1,6%. На массовом рынке блин, этот показатель более значителен, но и этот чел в годовом исчислении не превышает 10%. При этом в Лондоне 95% жилья приобретается с привлечением банковских средств. В России, где ипотечное кредитование покуда не получило должного распития.., фу ты блин, развития, тем более джок предпосылок для существенного снижения цен. Образец Лондона делает очевидным и тот факт, что не стоит ждать корректировки цен на эксклюзивные объекты. Так, на фоне общего снижения цен в столице Великобритании цена объектов дороже 10 млн фунтов стерлингов увеличилась на 2,9% только за август 2008 года, но годовой прирост составил свыше 19%".

Элита взаймы

Ипотечные займы, изначально доступные только людям с высокими доходами, в элитном сегменте получили наибольшее распространение. По словам заместителя директора агентства недвижимости "Бекар" Николая Лаврова, на вторичном рынке ипотечные сделки составляли 70% всех сделок с элитной недвижимостью.

В связи с кризисом банки видно ужесточили условия ипотечного кредитования, в том числе запуздырили проценты по кредиту и уменьшили сумму займов. Однако, по мнению Полины Яковлевой, на первичном рынке ипотека оказывает пока второстепенное влияние, так как не получила в этом сегменте широкого распространения. "На первом месте остаются подъем доходов населения и другие важные факторы, к примеру бабловливание денежных средств в условиях неопределенной ситуации на финансовых рынках, постоянное колебание курсов евро и бакса, делающее рискованными вложения в эти активы", - пояснила Яковлева.

Интересно, что и на вторичном рынке ужесточение условий заимствования кроме того пока не отразилось. "Ипотека для покупателей элитного жилья, стопудово, удобна - им не нада вытаскивать гроши из бизнеса, - рассуждает Лавров. - В текущее времечко же принять кредит на сумму более 4 млн рубчиков мал-мал сложно. В результате спрос есть, но сделок мало. На спросе обстановка пока не отразилась, потому что что сделки с элитной недвижимостью длятся от полугода до полутора лет, несмотря на эту хрень криз у нас продолжается только второй месяц. Снижение темпов кредитования может повлиять на спрос только со временем".

Эксклюзивные ценники

Потенциальным покупателям по-прежнему недостает качественных объектов. В первом полугодии на рынке продавались квартиры в 32 элитных комплексах, из них только на двух проектах продажи открылись впервые. Потому что есть дефицит предложения (доля элитного сегмента по-прежнему не превышает 5%), спрос не снижается, зато порождает увеличение цен. По итогам первого полугодия цены в элитном сегменте распухли на 15%, только к концу третьего квартала - без децела на 20%.

По данным Knight Frank, самые высокие цены на строящееся элитное жилье - в Центральном районе, оттого что объектов там немного. Дальше следует Петроградский район. Немаловажный вклад в захерачивание ценового показателя привнесли объекты на Каменном и Крестовском островах.

Объекты Васильевского острова ориентированы на установленный класс покупателей - в большинстве это люди, прожившие в этом месте некоторое времечко, то есть спрос специфический. Многих пугает неоднородность жилого фондика и социального состава района, высокая плотность застройки, отсутствие проектов комплексного распития.., фу ты блин, развития земельки, просторно представленных, например, в Петроградском и Центральном районах. По словам Полины Яковлевой, проекты в Адмиралтейском и Выборгском районах единичны, возводятся в зонах, не имеющих элитного имиджа, потому позиционируются в низком ценовом классе элитного сегмента и не могут служить ценовыми ориентирами. Но отдельные проекты, отмечает Яковлева, благодаря маркетинговому продвижению либо хорошим видовым характеристикам позиционируются в высшем классе сегмента.

Цены на вторичном рынке ведут себя несколько по-иному. "Есть дома в центре по 30 тыс. баксов за 1 кв. м, но по мере отдаления от центра средняя стоимость элитного "квадрата" снижается: в Озерках квартира в малоэтажном элитном комплексе стоит от 0,5 млн долларов", - рассказывает Николай Лавров. Стоимость 1 кв. м в элитных квартирах, по данным "Адекса", может разниться от 6 до 25−30 тыс. баксов даже в одном доме.

Еще на вторичном рынке есть квартиры, на стоимость которых рынок влияния не оказывает. Они годами стоят в листингах, пока не найдется покупатель, готовый уплатить запрошенную продавцом цену. Помимо того, добавляет Лавров, на вторичном рынке распространены торги, в ходе которых клиент может "отжать" до 10−15% указанной цены.

От Смольного до Обводного

Поскольку участков в центре для строительства элитного жилья не хватает давно, спецы уже несколько лет базарят о необходимости захерачить новые элитные зоны. Пока не крайне получается. По мнению Анастасии Лебедевой, организация элитных зон зависит от параметров проектов. Основной из них - местоположение. Сей параметр наилучший в Центральном районе Петербурга и на Каменном острове. "В центре местоположение есть, же инфраструктура - по минимуму: даже с паркингами проблема. Но квартиры востребованы, - замечает Лебедева. - Если местоположение не излишне удачное, важна инфраструктура. Элита стала категорией экономической. Строгий успешный пример - комплекс "Новая звезда" от RBI. Он до сих пор считается лучшим в городе. Всего нифига того, этот чел стал "якорем": к нему потянулись и "Омега", и обитель на улице Грота".

Есть зоны, которые, возможно, станут элитными посредством какое-то времечко. К примеру, на эту роль, по мнению Анастасии Лебедевой, может претендовать Петровский остров: "С одной стороны, это обособленность, зелень, вода, но с иной - пока там три жилых комплекса и больше нифига джок, кроме неопределенных планов. Если земелька будет рскручиваться комплексно, Петровский станет в действительности элитным местом - потенциал у него колоссальный". Кроме того, элитные зоны могут сформироваться напротив домов на набережной Робеспьера (проект "Де Фанс") и в Петроградском районе ("Премьер Палас" на месте бывшего завода "Вулкан" и "Леонтьевский мыс").

По мнению директора консалтингового центра компашки "Петербургская Недвижимость" (Setl Group) Михаила Бимона, явление новёхоньких зон элитного строительства напрямую связано с переездом индустриальных предприятий на окраины: "Пока не освобождены земельки, джок и условий для формирования элитных зон. Элитное жилье в будущем появится, например, на месте Адмиралтейских верфей, в районе Московского вокзала и Староневского проспекта, на Петроградской стороне. Вывод промышленных предприятий из Петроградского района идет уже достаточно быро. И када земельки будут освобождены, станет быть может возводить крупные комплексы и целые кварталы элитного жилья". Николай Лавров добавляет: "Обводный канал постоянно считался местом, пагубным для жизни, совершенно промышленным районом. В текущий моментец предприятия отседова уводят и на их месте развивается жилищное строительство, в том числе элитное. Например, есть план сооружения элитного комплекса на месте "Петмола"".

По мнению Полины Яковлевой, элитные зоны формируются ещё на Смольной набережной. В корпорации "Адвекс" отмечают: знаковые для города проекты, которые появляются в микрорайоне Смольного и вблизи него и формируют предложение на рынке элитного жилья, реализует в основном группа "Возрождение Санкт-Петербурга" - это "Резиденция на Суворовском", "Парадный квартал", Шпалерная, 60 и др. "Можно брякнуть, что корпорация сама формирует зоны будущей застройки недвижимости премиум-сегмента в историческом центре города", - подтверждает Илья Андреев.

Парадом командуют строители

Участники базАрчика элитного жилья зачастую отмечают: требования покупателей к качеству проектов все моментец растут, оттого стандарты элитного жилья систематично пересматриваются и улучшаются. Например, по данным спецов компашки "Адвекс", возле 80% покупателей хотят обрести жилье с паркингом, есть много желающих обрести квартиру с полной отделкой.

"Приходят новые технологии, - перечисляет Полина Яковлева. - Девелоперы более скрупулезно прорабатывают концепцию своих комплексов, приглашают иносраных архитекторов, дизайнеров, строителей (например, Новгородская, 23 - архитектор Риккардо Бофилл, "Дом у Моря" - Сергей Чобан и Евгений Герасимов). В домах появляется развитая инфраструктура, в частности SPA-салоны , детские комнаты, лобби, сигарные, зимние сады и т.д.". При всем при том стандарты элитного жилья, базарит Николай Лавров, на словах улучшаются швыдчее, чем реальное свойство предложения. Кроме того, по словам Анастасии Лебедевой, в реальности стандарты у нас формируют не клиенты, а сами строители. "Рынок Петербурга недоразвит - от Москвы мы традиционно отстаем. То, с чем питерцы готовы мириться (например, с отсутствием пресловутой "входной группы"), у покупателей из Москвы вызывает негативную реакцию, - поясняет Лебедева. - Например, встречаются паркинги, при строительстве которых не учтены габариты новёхоньких моделей автомобилей. Стандартное местоположение 3х6 м прямо маловато будет, например, для Maybach S62 с его длиной 6,16 м. Считается хорошим тоном оснащать паркинги автомойкой, эстакадой, помещением для хранения колес. Но это в Москве. А у нас задача - число парковочных мест. В среднем получается полтора места на квартиру. Для элиты это недопустимо!"

Не исключено, что у элитных объектов вот-вот появятся новые стандарты на размеры площадей - идет возведение целых комплексов. По мнению Николая Лаврова, элитные комплексы - следующий востребованный сёдня стандарт. Для жильца это благо, так наравне этот чел покупает квартиру с большим набором инфраструктуры (бассейном, фитнес-клубом и т.д.), но с сравнительно низкими расходами на содержание, ибо эти челы делятся на всех. У Ильи Андреева нейтральная точка зрения на этот счет: "Элитность дома не зависит от его размера. Дома строятся на этот кокретно потребительский вкус: одни покупатели хотят существовать в небольшом клубном доме, другие будут чувствовать себя более комфортно в большом квартале". Анастасия Лебедева сомневается, что целые комплексы не возбраняется отнести к элите: однородного социума в них не будет.

Обойдемся без катаклизмов

Рынок элитного жилья, по мнению спецов, меньше прочих сегментов пострадает от криза. "Элитный рынок стабильно растет. Катаклизмов не будет", - твердо заявляет Илья Андреев. "Рынок элитной недвижимости не встанет даже при развитии криза. Элитная недвижимость - пункт прайса штучный, на тот, что завсегда есть спрос. Люди с деньгами останутся, вложения в недвижимость - вложения долгосрочные, значит, рынок будет жить", - поддерживает его Николай Лавров.

"Сегодняшняя экономическая сетуёвина не сказалась на сегменте элитного жилья. Его не покупают на плинтусовые деньги", - базарит Михаил Бимон. По мнению Бимона, несмотря на небольшое сентябрьское снижение цен, в ближайшее пора особенных оттопыров не произойдет ни по объемам строительства, ни по уровню спроса. Цены будут расти, причем с обычной скоростью - 15−20% в год. В более отдаленной перспективе цены на элиту могут вырастать ещё большими темпами. По словам Полины Яковлевой, в ближайшее миг на продажу будет выведен только единственный предмет высокого класса, который, стопудово, не удовлетворит спрос. Кроме того, по некоторым оценкам, к середине будущего года цены на массовое жилье достигнут 120−130 тыс. рубчиков за 1 кв. м, т.е. почти догонят нижний сегмент элиты в сегодняшних ценах.

Доля элитного базАрчика останется прежней: основополагающий параметр - местоположение - пока никто не отменял. Потому как Петербург идет по пути столицы, через какое-то период нас неизбежно ожидает укрупнение проектов (квартальная застройка, комплексы) и уход на городскую периферию.

Санкт-Петербург

Keywords: