Ипотечный дисконт 1

В Москве стали предлагаться со скидкой квартиры из-под залога. В дальнейшем такое ориентация риэлтерской деятельности, судя по всему, будет только расширяться

С недавних пор на сайтах риэлтерских агентств бэгнули попадаться объявления о продаже квартир "из-под залога по ценам ниже рыночных". Риэлтеры утверждают, что в то времечко как объем предложения так называемых ипотечных квартир невелик, несмотря на эту хрень дисконт связан с объективными сложностями при совершении сделок с заложенным жильем. Но обстановка может измениться.

Не рассчитали силы

В последнее период в сегменте ипотеки все чаще возникают сложности с погашением кредитов. По словам заместителя батю управления розничных операций банка "Возрождение" Сергея Капустина, появилась определенная прослойка проблемных заемщиков. Это те люди, которые не рассчитали свои силы, потеряли барыш иль у которых возникло другое непредвиденное обстоятельство, препятствующее дальнейшему погашению кредита. В результате заемщики вынуждены разлучаться с отданной под залог недвижимостью.

Нередко залоговые квартиры выставляют на продажу инвесторы, которые планировали получить на бурно растущем рынке недвижимости. "Они привлекали сравнительно дешевые заемные средства, потому как в 2006-2007 годах ипотека обходилась в 10 прОцнтов годовых, но стоимость на недвижимость росла на 50-70 прОцнтов в год. Но сёдня происходят фиксация цен на недвижимость и исходное положение стагнации на рынке. То есть бурного роста покуда не ожидается, же удорожание жилья в пределах уровня инфляции перестает покрывать затраты на ипотеку. Аккурат оттого инвесторы бэгнули полегоньку вылезать из подобных сделок и реализовать залоговые квартиры, фиксируя свою прибыль", - рассказывает гендиректор компашки "Фосборн Хоум" Василий Белов.

По мнению руководителя службы анализа и управления рисками банка "Московское ипотечное агентство" Геннадия Чуева, сделки с ипотечными квартирами могут являться скрытой формой реализации наименее ликвидных объектов иль опережающими действиями игроков ввиду возможного падения базАрчика недвижимости.

Сложная сделка

Существует немного вариантов реализации заложенного имущества. Чаще всего договором промеж.., вы не смейтесь, промежду банком и заемщиком предусмотрено два способа обращения взыскания - в судебном и в несудебном порядке. В первом случае реализация заложенного имущества проводится по решению суда (с публичных торгов иль аукциона). Во втором случае банк и заемщик должны прийти к соглашению о том, что банк имеет право получить заложенное добро для себя иль третьих лиц. Автономно от выбранного варианта начальная цена продажи устанавливается ниже залоговой стоимости, отличалка может добиваться 10-15%. "После реализации залога банк направляет денежные средства на полное погашение задолженности по кредиту, начисленных прОцнтов и штрафных неустоек, на оплату своих расходов, связанных с реализацией недвижимости. Оставшаяся количество денежных средств возвращается заемщику", - поясняет шеф управления кредитования Московского кредитного банка Елена Корнеева. Однако, по ее же словам, на практике чаще всего применяется третий вариант реализации заложенного имущества: по обоюдному согласию. Заемщик по согласованию с кредитором определяет рыночную цену недвижимости и ищет покупателя, в том числе с помощью риэлтерских агентств.

Вместе с тем брокеры признают: сделка с залоговой квартирой больше шизовая. По словам руководителя направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимира Мильдзихова, квартиры из-под залога могут продаваться по ценам грубо на 10% ниже рыночных. Это связано с тем, что для покупателя сделка сопряжена с дополнительными неудобствами по сравнению с обычной сделкой. В частности, может потребоваться большущий аванс для погашения кредита, потому что не все банки готовы снимать обременение в виде ипотеки вместе с тем с продажей объекта. "Это может сделаться аргументом покупателя для снижения цены", - гонит гендиректор компашки "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.

"Одно дело, если квартира, например, стоит пять миллионов рубчиков, только остаток задолженности по кредиту - 500 тысяч. В этом случае сумма 500 тыщ рубчиков оформляется в виде авансового платежа. Клиент контролирует целевое употребление денежных средств - погашение кредита в банке. Вслед за тем этого необходимо заполучить от банка документ, подтверждающий претворение в жизнь обязательств по кредитному договору, на основании которого регистрационная работа снимает обременение с квартиры. Операция усложняется, если цена квартиры и сумма остатка задолженности сопоставимы. В этом случае лучшим вариантом будет оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в том же банке, где эта коза уже находится в залоге, - банк будет заинтересован в том, чтобы сделка завершилась, и по квартире было переоформлено право имущества и обременение", - рекомендует г-н Капустин из банка "Возрождение".

Новая ниша

Впрочем, не только формальности могут послужить поводом для существенной скидки при совершении сделок с ипотечными квартирами. Этому может поспособствовать ослабевший спрос на жилье (в том числе вызванный ужесточением условий ипотечного кредитования). Сами банкиры признают: темпы роста доходов населения немаловажно отстают от стремительного удорожания недвижимости, численность сделок снижается. На практике исчезла когорта клиентов с доходом менее 2,5 тыс. баксов на семью. В то же час длительные сроки экспозиции чреваты для заемщика суровыми штрафными санкциями. По мнению участников базАрчика недвижимости, число просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам будет неизбежно возрастать. "Когда-то был распространен миф о том, что свой заемщик самый-самый ответственный. При всем при том повышение объемов кредитования рисует, что заемщик, в общем-то , обычный. Зачастую офигительнее того не мал-мал осознающий важность подписываемых им бумаг и всю ответственность за невыполнение обязательств", - замечает генеральный управляющий компашки "Легкокредит" Кирилл Суслов. Вследствие этого в будущем досудебная реализация заложенных квартир может стать новой и крайне привлекательной нишей риэлтерского бизнеса.

Keywords: